COUT D’UN DEMENAGEMENT
Déménager n’est pas neutre dans une vie. Outre le choix ardu de notre nouveau lieu de vie, de nombreux éléments viennent alourdir cet événement : cartons, transport, changement d’adresse, changement de médecin, de lieu de courses, de club de sport, d’école et nouveaux amis. Mais combien coûte un déménagement ?…
Différents éléments financiers interviennent dans le chiffrage d’un déménagement, analysons les ensemble.
- déménageur ou bras des copains
Un devis de déménageur peut varier de 1000euros à 5000euros et plus suivant le volume à faire circuler, la complexité et la fragilité des éléments à déménager, le lieu de départ et d’arrivée et ses accès, escaliers ou autre passage étroit, possibilité de garer ou non le camion devant la maison et enfin les kilomètres à parcourir. Il n’y a donc pas de valeur fixe à donner, le mieux est de faire réaliser un devis : les déménageurs indépendants (petits artisans) sont très compétents et vraiment sympathiques, n’hésitez pas à faire appel à eux.
Dans le cas où ce sont les copains et frères et sœurs qui sont mis à contribution, les seuls budgets à prendre en compte sont les éventuels frais de location d’un véhicule, les frais de carburant et d’autoroute.
Notez que certains déménageurs vous exigent l’utilisation de leurs cartons, des cartons payant et que si vous voulez déménager seul, pensez en avance à récupérer des cartons (par exemple dans votre hypermarché habituel) sinon vous devrez ajouter un budget cartons non négligeable.
- changement d’adresse et coût annexes
Il faut faire suivre le courrier à la nouvelle adresse : le transfert de courrier à la poste vous coûtera pendant 6 mois 23euros pour un particulier.
Les autres organismes : selon notre propre expérience récente (fin 2009, début 2010), vous aurez environ 38 euros d’EDF pour mise en service de l’électricité, 32 euros d’EAU pour mise en service de l’eau.
Les plaques d’immatriculation nous ont coûté environ 34 euros par véhicule. Dans le cas d’un changement d’adresse, le changement de la carte grise ne coûte qu’un envoi postal (quelques euros).
- déménagement d’une entreprise d’un département à un autre
Dans le cas du déménagement d’une entreprise, les frais sont plus importants :
- La POSTE : pour faire suivre le courrier d’une entreprise, cela coûte 88 euros pour 1 an
- Le greffe du tribunal de commerce prend environ 250 euros H.T. pour effectuer les changements administratifs (nouveau K-Bis, enregistrement des statuts modifiés)
- une annonce légale mentionnant le changement d’adresse doit être publiée dans l’ancien département et le nouveau département, c’est ce que l’on appelle un transfert de siège social hors ressort. Vous avez donc deux publications légales dans deux journaux d’annonce légale à faire paraître. Cela nous a coûté début 2010 la somme de 190 euros H.T. pour les deux annonces légales (NB : si vous déménagez une entreprise dans le même département, il n’y a qu’une annonce à publier dans le journal d’annonce légal du département en question)
- tampon d’entreprise : il faut faire imprimé un timbre seul pour tampon (gomme empreinte présente en bout de tampon) avec les nouvelles coordonnées, cela nous a coûté 12 euros H.T.
- cartes de visites, papier en-tête pour ceux qui ne l’imprime pas eux-mêmes, documents commerciaux, … les documents peuvent être nombreux et coûteux
- si vous ne rédigez pas seul les documents administratifs (statuts modifiés mentionnant la nouvelle adresse, document M2 des chambres de commerce et greffe de tribunal de commerce, Assemblée Générale Extraordinaire mentionnant le transfert du siège social), alors il faudra ajouter des frais d’expert comptable.
- exemples précis de coût d’un déménagement
Un cas de déménagement complet par déménageurs, celui de mon frère, été 2009 : pour 600km parcouru, 50m3 de mobilier, départ en appartement 2ème étage, arrivée appartement 1er étage, le tarif pris par les déménageurs était de 4200 euros. A cela il convient d’ajouter d’autres frais annexes (EDF, EAU, plaques d’immatriculation, transfert de courrier, et autres petits achats « qui peuvent faire vite des sommes importantes » comme dit mon frère rompu aux déménagements fréquents)
Notre cas à nous fin 2009 : 70km, d’une maison plain pied à une maison plain pied, environ 100m3 déménagés, dont 40m3 d’encombrants par des déménageurs (artisans indépendants), une camionnette prêtée par la famille, à nos frais le gazole et l’autoroute, des cartons récupérés de ci de là, déménagement de deux sociétés et de deux voitures : coût total de 2200euros.
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- la maison idéale.
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LA MAISON IDEALE
Comment définir sa maison idéale : les critères à prendre en compte et ce qu’il ne faut pas oublier pour faire le bon choix avec parfois des surprises qui vous désarçonneront.
Pour bien choisir sa maison ou son appartement, il convient d’être conscient de ce que l’on aime, de ce que l’on recherche dans la vie : inutile de croire qu’un célibataire endurci en déplacement permanent à l’étranger appréciera les mêmes logements qu’une famille avec trois enfants. Bref, sachons ce que nous aimons et faisons les choix en conséquence.
 Une maison idéale Il convient donc de définir au préalable son mode de vie : travail (à la maison, près de la maison, toujours en déplacement, en retraite,…), famille (où se situe votre famille dans vos priorités, comment se constitue votre famille,…), lieu de vie privilégié (centre ville, banlieue, campagne, montagne, mer), jardin et potager, animaux.
Cela semble évident, mais beaucoup de couples se retrouvent perdus avec deux enfants dans une vieille ferme à rénover loin des commodités, quasiment en apnée toute la semaine avec les horaires de boulot : les nounous qui trouvent que la maison est trop loin ou que les parents rentrent trop tard du travail car ils ont de la route, trop de route, les enfants qui grognent parce qu’ils ne voient plus leurs parents, la maîtresse qui pense que les devoirs ne sont pas faits de façon assez sérieuse. Bref, tout va mal. Alors, ces couples prennent souvent deux voix possibles : le divorce, terrible solution, ou le déménagement dans une petite villa ou un sympathique appartement, près des commerces, crèches, écoles et nounous, sans travaux autres que les tringles à rideaux à poser.
Vous l’aurez compris, le mode de vie influe de façon primordiale sur le choix de la maison. Même si un coup de cœur vous guiderait vers un bien atypique et fabuleux à vos yeux, soyez bien certain qu’il conviendra à votre quotidien et celui de vos proches. Si vous travaillez à la maison et que vos clients ne sont pas concentrés dans un lieu très précis, alors optez pour le cadre de vie qui fera grandir vos enfants dans le bonheur. Si vous optez pour une carrière reluisante et des sorties merveilleuses à l’opéra alliées à des repas entre amis dans de grands restaurants, choisissez un bel appartement sans voiture et louer le monospace dont vous aurez besoin pour vos rares escapades en pleine nature.
Notez que le mode de vie change au cours des années : célibataire, jeunes mariés, couple avec enfants, retraités, personnes âgées dépendantes. Nous évoluons et notre maison avec nous. C’est pourquoi grand nombre d’entre nous déménagent régulièrement.
Il existe un cas spécifique : le cas de la maison que l’on veut pour la vie entière, dans laquelle on souhaite passer nos vieux jours, dans laquelle on veut voir jouer nos enfants et nos petits enfants, avec des chambres, des jeux, une belle cuisine pour concocter de merveilleux petits plats à ceux qu’on aime, avec un grand salon pour discuter au coin du feu. Bref, c’est la maison de famille rêvée, celle que vos enfants voudront conserver, celle dans laquelle vous aurez fait des travaux onéreux (plus que dans une maison standard à revendre un jour ou l’autre). Cette maison de famille ne se choisit pas par hasard. Son lieu d’implantation est encore plus important que pour une simple maison à vivre dans laquelle un foyer demeure en moyenne huit années (les maisons et appartement se vendent en effet en moyenne tous les huit ans). Ces belles résidences changent bien moins souvent de main : elles demeurent dans les familles comme des bijoux précieux. Elles sont aimées, choyées, mais coûtent aussi très cher. Valider bien votre capacité financière avant de vous lancez dans cette aventure, soyez certains de l’implantation, laissez vous gagner par le fameux coup de cœur et soignez tout particulièrement les travaux et aménagements car ils demeureront longtemps auprès de vous.
- c’est la maison qui nous choisit et non l’inverse
Vous l’aurez deviné, grand nombre des personnes qui nous entourent mon mari et moi travaillent dans l’immobilier. Un pépé de notre entourage, marchand de biens ayant bien tenu sa barque, répétait à la façon d’un light motive que « à chaque bien il correspond UN acheteur ». Nous avons effectivement vérifié à de nombreuses reprises ce théorème : attention pour le vendeur de ne pas laisser passer l’acquéreur du bien mis en vente, et pour l’acheteur en question : c’est une sorte de magie qui s’opère.
En effet, nous ne choisissons pas notre maison (ou notre appartement), mas c’est elle qui nous choisit, c’est elle qui agit en nous charmant. La maison est actrice, nous sommes spectateurs. Nous nous contentons de nous laisser plus ou moins séduire, selon notre humeur, le temps qu’il fait, nos soucis du moment (ne pas visiter un bien immobilier un jour où tout va mal).
Lorsque vous visiterez le bien qui vous convient, la maison qui vous a choisi, vous le saurez. Alors, vous voudrez ce bien et vous l’obtiendrez, pour faire un bout de chemin de vie ensemble.
Style de vie, appartement pour un temps ou maison pour toujours, nous devons faire des choix pour nous construire autant que se construira notre logement. Laissons nous guider aussi par notre coeur, car c’est à lui que parlera la maison de notre vie pour lui dire : « entre, tu es chez toi!… »
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- coût d’un déménagement.
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IMMOBILIER : FIXER LE PRIX DE VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER
Vendre un bien immobilier dans de bonnes conditions nécessite de le vendre au bon prix dans un délai court. Il est donc nécessaire au moment de la mise en vente de se poser la question du prix. D’une façon générale, nous avons tendance à surévaluer nos biens immobiliers : comment ne pas tomber dans ce piège qui bloque les transactions?…
Dans l’hypothèse initiale d’un marché fluide, plusieurs critères doivent être pris en considération pour mettre en vente un bien immobilier dans de bonnes conditions et fixer au plus juste son prix :
Bien évidemment, surface, nombre de chambres, aménagements existants, décoration au goût du jour, isolation, mode de chauffage (voir l’article concernant la valorisation des biens immobiliers) doivent être prix en considération. Mais ces éléments ne sont en aucun cas des chiffres faciles à additionner pour trouver une valeur vraie à afficher dans une annonce de vente de bien immobilier.
En toute rigueur, si le prix d’achat initial était raisonnable, que les travaux étaient bien gérés financièrement (c’est à dire sans superflus ni surcoût injustifié dû à des aménagements luxueux non valorisables) et que le marché immobilier n’était pas à la baisse entre le moment d’achat et le moment de revente, alors le coût de revient de votre bien est proche du prix de mise en vente. A cela, il convient de retirer le prix des travaux d’entretien et de remise aux normes (non vendables), les frais de notaire et d’agence immobilière éventuels. Attention : la super cuisine à 40.000 euros, la salle de bain de folie avec douche à jets, pâte de verre et robinetterie plaquée or ne sont pas des équipements réellement revendables (même s’ils donnent de la valeur au bien immobilier, les goûts de chacun peuvent varier), donc ils ne peuvent être insérés que pour une petite fraction du coût de revient dans le prix de vente : je vous ai déjà parlé de mon amie banquière qui explique que « seuls 20% des travaux sont valorisables », gardons son conseil en tête.
Outre le prix standard au mètre carré de votre secteur, il est important de noter la valeur moyenne des biens de même qualité et de même surface vendus autour de vous. Ils seront avant tout significatif d’une chose : le prix maximum que les clients cibles sont prêts et aptes à mettre dans leur achat immobilier. Les agents immobiliers, à condition que vous puissiez faire confiance à vos interlocuteurs, vous informeront des attentes et des capacités financières de vos cibles : un bien situé plutôt près du centre et des écoles pour 250.000 euros, ou alors une maison avec une grande surface de terrain et une piscine pour 400.000 euros, ou alors un appartement avec cachet, rénové et avec ascenseur pour 200.000 euros, bref, vous serez au fait des éléments clés des ventes réussies. De même, les agents immobiliers fiables vous renseigneront sur le budget maximum des foyers du secteur : inutile de vouloir vendre un bien 500.000 euros dans un secteur où la vente moyenne se situe aux alentours des 220.000 euros. Par contre, dans le cas où vous auriez un bien atypique que vous voudriez valoriser au-dessus du marché, sachez que la vente sera longue et douloureuse (beaucoup de visites pour un bien de charme mais très peu d’acquéreurs si vous êtes bien au-dessus des prix moyens du marché, la vente peut prendre des années, mais alors les acquéreurs potentiels s’attendront à un effort important au niveau du prix de votre part).
- risques d’une mise en vente qui s’éternise
Un bien qui reste trop longtemps sur le marché peut soit inquiéter ( »ce bien immobilier a-t-il un problème caché? », « on n’arrivera pas à le revendre alors!… »), soit donner envie de faire fondre le prix comme neige au soleil( »s’ils n’ont pas encore vendu, c’est que cela n’est pas du tout au prix ») et sans baisse importante de la part du vendeur, la vente sera bloquée. D’une façon générale, une vente qui s’éternise dévalorise le bien immobilier en question. Si vous vous acharnez sur un prix trop élevé, vous pouvez aussi laisser passer le client à 300.000 euros est ne pas trouver par la suite de client à plus de 250.000 euros : la douche peut alors être très froide!…
Sachez qu’un bien immobilier mis au bon prix se vend très vite (moins d’une semaine) car le bon budget allié au produit adéquat trouve forcément acquéreur dans un marché qui n’est pas à l’arrêt : fixer le bon prix et effectuer une vente rapide permet de tourner la page, d’entrer dans de nouveaux murs avec une charge financière moindre et de vivre serein avec en tête la sensation qu’une bonne chose est faite.
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COMBIEN D’OFFRES POUR ABOUTIR A UN ACHAT IMMOBILIER : NOTRE EXPERIENCE
Vous l’avez constaté sur notre tableau d’offres dans le billet précédent sur la marge de négociation : il nous a fallu faire onze offres infructueuses, et la douzième était la bonne.
Mais ne croyez pas que cela se fasse de gaîté de cœur : à chaque offre, vous vous imaginez dans les murs, vous attendez impatiemment la réponse et les non successifs peuvent avoir raison de votre patience : c’est aussi pourquoi les prix ne baissent pas tant que ça, les acheteurs sont sur les nerfs et cèdent aux prix élevés…
En clair, gardez patience et vous trouverez chaussure à votre pied.
Notez au passage que nous considérons sincèrement que le bien que nous avons acheté est le meilleur de tous (il faut aussi savoir positiver les mouvements de la vie).
En conclusion, je dirais que le marché de l’immobilier français est un marché sain : il n’y a pas disproportion entre demandeurs et offreurs de biens, les biens sont globalement de bonne qualité, même si certains sont carrément vieillots mais peuvent être remis au goût du jour. Les vendeurs ne sont pas ‘pendus’ comme veulent nous faire croire certains journalistes mais néanmoins les bonnes affaires existent, ont toujours existé et existeront toujours.
Valeur vraie, critères de choix affinés, concessions aussi, mais surtout persévérance, vous parviendrez finalement à atteindre votre but et serez bientôt dans la demeure de vos rêves…
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MARGE DE NEGOCIATION IMMOBILIERE VIS A VIS DES VENDEURS : NOTRE EXPERIENCE
Nous entendons tout et son contraire. Mais où est la vérité sur la baisse de prix à demander à un vendeur de bien immobilier ?… vous l’avez compris dans les paragraphes précédents : tout dépend de la localisation de la maison, de son état et du vendeur, bref, il n’y a pas de règle.
Mais voici des chiffres qui vont intéresseront, les chiffres des différentes négociations immobilières lors de notre propre expérience au cours des quinze derniers mois. Je vous les livre dans l’ordre chronologique :
| Montant initial demandé par le vendeur en milliers d’euros |
380 |
375 |
500 |
250 |
250 |
400 |
180 |
260 |
| Montant que nous avons proposé en milliers d’euros |
250250 |
250 |
210 |
180 |
250 |
130 |
200 |
| Baisse en % |
34,2% |
33,3% |
50% |
16% |
28% |
37,5% |
27,8% |
23% |
| Transaction conclue OK/NOK |
NOK |
NOK |
NOK |
NOK |
NOK |
NOK |
NOK |
NOK |
| Montant initial demandé par le vendeur en milliers d’euros |
295 |
295 |
230 |
350 puis 330 |
| Montant que nous avons proposé en milliers d’euros |
210 |
250 |
230 |
260 |
| Baisse en % |
28,8% |
15,2% |
0% |
21,2% |
| Transaction conclue OK/NOK |
NOK |
NOK |
NOK |
OK |
Nous avons prospecté un secteur assez large dans une limite de 45min de voiture de Lyon (notre ville de naissance). Nous avons fait des propositions pour tout type de bien : ferme à rénover en piteux état, ferme rénovée, villa avec petit terrain qui nécessite de gros travaux de remise au goût du jour, moulin rénové, immeuble avec tout petit terrain à rénover, villa sans travaux avec du terrain mais loin des commodités, bref toute sorte de maison, hors appartements. Le point commun était néanmoins la place dont nous disposions : de quoi loger une famille de quatre, dont les deux parents travaillent en indépendants à la maison, avec de quoi mettre un portique, une piscine pour les enfants, un barbecue et un salon de jardin (nous ne voulions pas un appartement en ville).
Vous voyez aux chiffres ci-dessus que des baisses faibles ne nous ont pas forcément permis d’acquérir rapidement un bien : en effet, lorsqu’un bien immobilier est presque à son prix, il part vite et la concurrence est là, prête à faire feu !…
Pour le bien que nous avons remporté, la baisse est assez importante mais a été possible parce que les vendeurs voulaient aller vite rejoindre leur fille et leurs petits enfants, ils voulaient tourner la page. Notre agent immobilier a aussi été géniale : merci Michèle !…
Nous avons rencontré des refus de personnes qui ont préféré mettre leur bien en location, ou qui ont purement abandonné leur projet de vente. Nous avons aussi rencontré la concurrence de voisins des vendeurs qui ont saisi l’opportunité d’un bon prix après connaissance de nos offres.
En conclusion, je dirais qu’il n’est pas aisé d’obtenir de fortes baisses et que les situations qui permettent ces remises sont les mêmes en temps de crise et temps normal…
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Immobilier : arrivée des maisons bon marché
Maisons à 15euros par jour, mobil home, maisons en bois, les maisons bon marché arrivent : de bonnes qualité ou vite faites vite posées, conçues pour durer ou jetables, comment faire le point sur ces biens qui vont bouleverser la donne de l’immobilier ?
- mobil home : les maisons vite posées et bon marché
Les mobil home remportent un franc succès pour les résidences secondaires : terrain viabilisé pouvant accueillir un logement mobile, camping parfois assez luxueux avec emplacements à l’année, les offres sont intéressantes, abordables à condition de pouvoir effectivement accéder à son logement toute l’année : attention aux abus des campings qui ferment plusieurs mois d’affilée, le coût mensuel du logement peut exploser.
Par contre, et c’est plus nouveau (sauf dans certains pays où cela devient la norme pour beaucoup), le mobil home peut devenir la résidence principale pas chère et déjà équipé : idéal pour démarrer pour un jeune couple ou pour rebondir après un coup dur, il faut néanmoins veiller à l’entretien et à la sécurité des camping proposant ce service. Néanmoins, il faut garder à l’esprit que ce genre de logement en tant que résidence principale n’est pas fait pour durer : transitoire certes mais pas pour la vie.
- maison à 15 euros par jour
Au départ, cela peut sembler intéressant : on peut accéder à la propriété si l’on n’a pas été propriétaire au cours des deux dernières années et selon des critères de revenus. Mais à bien y regarder : qualité de la construction en rapport avec le coût global (difficile de trouver des maisons finies avec le terrain au prix annoncé) et surtout l’engagement sur une très grande durée (la maison est remboursée pendant 18 à 25 ans et ensuite le terrain sur une durée de 10 à 15ans), l’ensemble n’en fait pas une solution financièrement intéressante. Mieux vaut acheter une maison de ville à restaurer : moins cher, des remboursements plus vite amortis et donc une sérénité plus grande, quitte à déménager pour une villa avec terrain quelques années plus tard en misant sur le maintient du marché de l’immobilier !…
- maison en bois : prix bas à l’étranger
En France, on nous présente la maison en bois comme un luxe souvent hors de prix (20% plus cher qu’une construction traditionnelle et sans les aménagements intérieurs). Lors de notre recherche personnelle, nous nous sommes sérieusement penchés sur la possible acquisition d’une maison bois sur catalogue en provenance du Canada : pour 60.000 à 80.000 euros, vous avez une maison à couper le souffle !… mais les problèmes sont : douane et importation, transport, acceptation de votre mairie pour l’architecture bois (certaines régions adorent d’autres ne veulent pas en entendre parler), et il faut construire soi-même son nid : passionnant certes mais peut-être un peu long surtout si l’on considère qu’au Canada des aides à la construction sont possibles de la part du fabricant (dans nos campagnes françaises, il faudra faire seul avec le morceau de bois H41B à fixer entre le F45g et le Z66X…). Bref, les freins existent et c’est vraiment dommage, d’autant que les importateurs de ces biens fabriqués outre Atlantique vont vous les vendre 10 fois le prix annoncé par le fabricant Canadien !…
Mais je suis persuadée que la donne va changer lorsqu’un constructeur sérieux de maisons en bois et sur catalogue livrera en France à des prix comparables à nos amis canadiens avec une notice et un service d’assistance en cas de difficultés insurmontables.
- auto-construction : une solution pour les plus bricoleurs
C’est un vent de changement qui court sur tous les salons bio et alternatifs : l’auto-construction, à l’état de balbutiement il y a encore quelques années, est aujourd’hui une réalité. Plongez vous dans ces solutions, des associations de soutien existent (castors,…) ainsi que des banques qui financent les travaux des auto-constructeurs (NEF). Mais attention : c’est un projet ambitieux, très long et très éprouvant pour le physique et la persévérance. Donc, lancez vous dans cette aventure avec courage et surtout l’aval de toute la famille !…
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IMMOBILIER : ATTENTION AUX MAISONS BRICOLEES
Il est un domaine où les propriétaires se sont lancés dans les travaux sans vraiment être des spécialistes : l’immobilier.
En effet, depuis quelques décennies, nous avons vu fleurir des magasins de bricolage, Castorama, Leroy Merlin, Bricomarché, Tridome, … Ces temples du bricolage ont permis à une tranche très importante de la population d’acquérir des biens immobiliers pas forcément en très bon état, voire pas fini (des maisons neuves sans les finitions, donc moins chères) tout en leur permettant de les rénover avec les moyens du bord.
C’est bien pour celui qui bricole gaiement le dimanche dans la chambre ou le salon, mais attention : danger pour l’acquéreur futur.
Il n’est pas rare du tout de voir des couples s’enfuir d’une maison dans laquelle ils ont bricolé pendant des années, tout en laissant derrière eux un chantier pas folichon à voir : bricolage de bricolo, ces maisons valent bien souvent moins qu’avant des travaux d’amateurs.
Bref, faites attention à la qualité des travaux exécutés dans les biens que vous convoitez et si nécessaire, faites vous assister par un professionnel : maçon, plombier, électricien, architecte, maître d’œuvre, ils auront l’œil pour déceler les chauffages qui fuient, le réseau électrique qui n’est pas aux normes, les murs et fenêtres qui vont tomber, les planchers pourris sur lesquels on a posé du stratifié, vite fait, pour cacher la misère !…
Alors, gardez l’œil ouvert, les deux c’est mieux, et achetez bien.
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MARCHE IMMOBILIER AU RYTHME DES SAISONS
Les variations du marché immobilier avec les saisons sont des données sur lesquelles les agents immobiliers s’accordent.
En effet, des régions chaudes aux territoires froids, nous avons eu la même remarque qui ressortait de la bouche de nombreux agents immobiliers : le cycle des saisons influe de façon périodique et régulière sur les ventes immobilières. Analysons ensemble ces modulations saisonnières reproductibles chaque année.
- marché de l’immobilier au printemps
Au printemps, les acquéreurs potentiels sentent la chaleur, le soleil, la bonne humeur revenir. Ils sont alors plus nombreux à vouloir bouger, et les projets mis en veille par les frimas de l’hiver, bourgeonnent à nouveau et deviennent la plupart du temps irrésistibles. De plus, si l’on veut déménager pendant les vacances d’été, faire démarrer les enfants dans leur nouvelle école pour la rentrée scolaire, il faut signer le compromis de vente au printemps. Bilan : une accélération du marché de l’immobilier avec une hausse parallèle des prix et une raréfaction des biens, voire une concurrence accrue et sévère pour les biens entre acquéreurs.
- marché de l’immobilier en été
Les acquéreurs rentrent dans leurs murs afin de démarrer la rentrée de septembre dans les meilleures conditions. Les ventes se signent suite aux compromis du printemps. Les nouvelles ventes se raréfient par rapport à l’engouement du printemps. De plus, les biens ont été vendus en masse au printemps, il n’y en a donc plus beaucoup sur le marché.
- marché de l’immobilier en automne
Les premiers froids de l’automne ralentissent les ardeurs des acquéreurs potentiels qui n’auraient pas concrétisé leur rêve à la belle saison. Les derniers rayons de soleil ne suffisent plus à leur donner envie de bouger, ils pensent qu’ils peuvent demeurer encore quelques mois là où ils sont. Les ventes accusent un nouveau ralentissement. Les mises en vente, presque inexistantes en été, reprennent par contre un certain essor à la rentrée de septembre : « il faut vendre la maison de la mamie décédée pour rentrer quelques sous », pensent les héritiers en cette rentrée rude en achats variés. Bref, les carnets des agences gonflent en nombre de biens, mais les visites de clients acheteurs se font plus rares. Les professionnels vous avoueront eux-mêmes qu’il n’est pas facile de vendre un bien sous un temps gris et triste.
- marché de l’immobilier en hiver
Vent glacé, pluie ou neige à foison, l’hiver donne un coup de frein certain aux ventes immobilières. A part les forcenés de l’achat immobilier, en chasse depuis de nombreux mois et qui bouillonnent à l’idée d’être enfin propriétaire, peu feront le pas d’acheter en hiver. Et pourtant… les carnets des agences immobilières sont au plus haut en terme de biens à vendre, le moral des vendeurs commence à flancher, du fait du temps certes, mais aussi parce que les ventes se sont essoufflées depuis le printemps : donc les prix sont plus bas, les biens sont plus nombreux, la concurrence entre acheteurs est plus faible et surtout, si on attend le printemps, les prix repartiront à la hausse. Alors, c’est le moment de s’armer de courage, de volonté et de positivité pour visiter des biens par moins cinq degré sous un ciel grisonnant et pour être aptes à s’enthousiasmer (cela n’est pas toujours facile !…).
En conclusion, il faut garder à l’esprit que les saisons agissent non seulement sur les plantes, les animaux, notre libido, mais aussi sur les prix de l’immobilier, alors agissons en connaissance de cause.
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- l’immobilier valorisé en tant que placement financier locatif
- acheter un bien immobilier entre particuliers ou via une agence ?
- à chaque vendeur de bien immobilier sa marge de négociation possible
- valoriser un bien : l’emplacement, l’existant, les travaux, le revenu locatif potentiel
- immobilier : attention aux maisons bricolées
- immobilier : arrivée des maisons bon marché
- la marge de négociation vis à vis des vendeurs : notre expérience
- combien d’offres pour aboutir à un achat immobilier : notre expérience
- immobilier : fixer le prix de vente d’un bien immobilier
- la maison idéale
- coût d’un déménagement.
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VALORISER UN BIEN IMMOBILIER : L’EMPLACEMENT, L’EXISTANT, LES TRAVAUX, LE REVENU LOCATIF POTENTIEL
Avant de passer à l’acte d’achat, vous devez être certain de la valeur vraie du bien immobilier que vous avez visité. En observant de façon précise les autres biens du marché, en parlant des prix payés dans votre entourage, vous vous ferez une première idée que je vous propose d’affiner avec les critères suivants :
- la localisation d’un bien immobilier
Un bien a tout d’abord sa valeur dans sa localisation : on peut améliorer un bien par des travaux, par contre on ne peut pas le mettre sur le toit de sa voiture pour l’installer à l’endroit de ses rêves. Donc, choisissez d’abord l’emplacement du bien immobilier convoité. Une amie qui travaille dans une banque au service des accords de crédits immobiliers m’avait un jour dit : « pour un bien immobilier, il y a trois critères de valorisation : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». Je n’irais pas jusque là, mais gardons une oreille ouverte à ses conseils.
En effet, la valeur d’un bien est aussi dans la qualité de sa construction, son terrain et aussi les aménagements existants. En effet, si votre maison nécessite de suite des travaux, cela vient en moins de sa valeur. Et mon amie banquière vous dirait à ce sujet « d’une façon générale, seuls 20% des travaux peuvent être revendus ». Donc autant penser de suite aux travaux d’amélioration et de remise à niveau, les estimer au plus juste pour connaître le prix réel que vous pouvez mettre dans le bien immobilier convoité.
J’aurais un conseil à vous donner à ce sujet : ne faites pas des travaux non valorisables (justement les 80% de travaux que mon amie banquière estime valoir zéro). En effet, nous avons visité grand nombre de maisons dans lesquelles les anciens propriétaires avaient fait des travaux hors de prix, pour un rendu certes beau (selon le goûts de chacun), mais sans possibilité de les revendre. Ainsi, ces vendeurs repartent la mort dans l’âme en encaissant un chèque de vente qui ne couvre qu’à peine plus que leur achat initial. Donc s’il y a des travaux, baissez les prix en conséquence, et ne réalisez que des travaux valorisables à la revente.
En effet, si le bien que vous achetez n’est pas la maison dans laquelle vous êtes certains de finir votre vie (il faut y passer un certain temps pour en être certain), alors allez y doucement. Toute maison se vend en moyenne tous les sept ans. Donc, si cela n’est pas la maison de famille de vos rêves, celle que vous garderez pour accueillir vos enfants et petits enfants, celle que vous léguerez à vos enfants en sachant qu’ils feront tout pour la conserver à leur tour : bref, si cela n’est pas LA maison de famille définitive, ne faites que des travaux d’entretien, de mise à niveau, de mise au norme et d’économie d’énergie, les travaux qu’attendront les futurs acquéreurs de votre demeure.
- le revenu locatif potentiel
Gardez aussi toujours à l’esprit que le montant global de votre investissement doit être en rapport avec le revenu locatif potentiel, comme je l’ai expliqué dans mon billet sur les revenus financiers locatifs.
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A CHAQUE VENDEUR DE BIEN IMMOBILIER SA MARGE DE NEGOCIATION POSSIBLE
Il existe, vous l’avez constaté si vous recherchez un bien, différents profils de vendeurs. Selon chacun, vous n’aurez pas les mêmes possibilités de négociation :
- Le vendeur qui a acheté au plus haut du marché : c’est le cas le plus difficile en terme de négociation. Ce vendeur là n’est pas prêt à baisser son prix, quitte, nous l’avons rencontré lors de notre propre expérience, à en arriver à la saisie par un huissier. Persistance de la décision, ces vendeurs ne peuvent pas admettre que leur bien vaille moins cher qu’ils ne l’ont payé il y a de cela deux ans. Mieux vaut, à mon sens, ne pas traiter avec ce profil.
- Le vendeur qui veut vendre cher car son voisin a vendu un prix de folie deux ans auparavant : ne vous attardez pas non plus sur ce type de vendeur, sauf si l’agent immobilier pense pouvoir raisonner son client, mais rien n’est gagné…
- Le vendeur qui essaye de vendre à bon prix, pour voir, pour changer. L’acheteur potentiel n’a, vous l’aurez compris, pas de prise sur ce type de vendeur. Il n’a pas besoin de déménager (pas de raison familiale, pas de raison liée au travail), il n’a pas besoin d’argent. Il tient bon sur son prix : laissez tomber.
- Le vendeur qui a besoin de vendre mais qui a encore le temps : c’est le profil type que nous avons beaucoup rencontré. Cas de divorces dans lesquels les deux ex-conjoints s’entendent pour que l’un des deux reste dans les murs en attendant de vendre, ou même qui louent à un copain en attendant le bon acheteur. Cas des héritiers qui ont déjà leur bien immobilier à eux et qui doivent se partager le gâteau entre plusieurs : situation épineuse dans laquelle vous aurez toujours un héritier qui en veut plus sans être pressé. Cas des personnes âgées qui veulent se retirer à la mer mais qui veulent partir avec une bonne et confortable somme. Cas des personnes qui sont mutées mais qui peuvent tenir financièrement encore le coup quelques mois. Il est bien évident qu’à terme ces vendeurs peuvent être amenés à baisser leur prix. Mais comme ils ont le temps, ils vont voir passer grand nombre d’acheteurs potentiels. Et donc, se présentera celui qui sera prêt à mettre le prix et donc vous aurez attendu pour rien (croyez en notre expérience).
o Le vendeur qui veut vendre vite : c’est le cas du type de vendeur précédent, mais qui a épuisé ses réserves. C’est le cas de ceux qui sont étranglés par leur crédit et qui ne veulent pas en arriver à la case huissier. C’est aussi le cas des personnes âgées qui voient les années défilées dangereusement et qui pensent qu’il faut vite se rapprocher de leurs petits enfants, pour en profiter pendant les dernières années de leur vie. Ce cas là est le plus favorable. Mais ne vous leurrez pas : les agents immobiliers savent tenir les prix de leur marché et, surtout, savent cacher les situations critiques comme celles-ci (à moins de tomber sur le bon agent immobilier prêt à provoquer une vente, l’intermédiaire en or pour l’acquéreur). Bilan : vous ne saurez pas forcément que vous êtes face à ce type de vendeur et vous ne saurez pas forcément doser votre baisse de prix. Ces vendeurs là peuvent aussi être plus ou moins aigris : veillez à noter précisément dans le compromis, dans le cas d’une vente à la baisse, tous les éléments pouvant être retirés (meubles de cuisine, de salle de bain, poêle,…), pour ne pas avoir de mauvaises surprises le jour où vous pousserez pour la première fois seuls la porte de votre demeure…
D’une façon générale, pour qu’une transaction ait lieu, il faut que le vendeur ait vraiment envie de vendre, que l’acheteur soit prêt et ait son financement et que l’agent immobilier se fasse réellement le porteur des offres : trois intervenants qui ont envie que la vente se fasse et l’affaire est dans le sac.
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